Orientações do Corpo de Bombeiros para Segurança no seu Condomínio.


Um dos principais pontos de saída numa situação de incêndio, as escadas, devem estar totalmente desobstruídas, livres de materiais de limpeza, sacos de lixo ou qualquer outro obstáculo. Deve ainda, segundo os bombeiros, estar bem iluminadas. Essa iluminação, chamada bloco autônomo precisa ser independente da rede elétrica do prédio. Caso contrário, logo que desligado o registro geral da edificação em caso de incêndio, as escadas ficarão automaticamente às escuras.

As escadas de incêndio devem contar com corrimão em ambos os lados, rigorosamente.

A ausência do corrimão leva ao apoio nas paredes, que pode ser arriscado na hora de pânico com relação às pessoas idosas ou com dificuldades de se locomover.

Devem dar acesso às escadas de incêndio, as chamadas portas corta-fogo, fabricadas para resistir a fogo intenso. Consta ainda, antes das também chamadas escadas de emergência, as antecâmaras, pequenos espaços usados para facilitar a liberação da fumaça, em razão do fogo, por dutos de ventilação. Esses espaços não podem estar obstruídos.

Os prédios, segundo o Corpo de Bombeiros, devem contar ainda com uma equipe de profissionais treinados para saber como agir em caso de incêndio. Essa brigada de incêndio pode ser formada por funcionários do condomínio ou por condôminos que se colocarem à disposição para participar de um curso ministrado pelo Corpo de Bombeiros ou por instituições credenciadas.

É preciso também que exista um assessor técnico para o acompanhamento das condições de segurança do edifício. Pode ser um engenheiro mecânico ou um técnico de segurança do trabalho devidamente capacitado. Caso haja irregularidades, os bombeiros dão um prazo de 48 horas para que um representante do imóvel se apresente.

Os pequenos incêndios que surgem de problemas na parte elétrica são os de ocorrência mais constante e exemplificam bem os casos em que não podem ser combatidos com água. Em equipamento ou fiação elétrica só é aconselhável o uso de extintor à base de gás carbônico e pó químico. Essa advertência que parece óbvia para muitos é bastante ignorada nos condomínios. E esse deslize pode ser fatal, pois a água é boa condutora de energia elétrica.

Outra obviedade é o local para instalação dos extintores, que deve ser de fácil acesso e em área estratégica mantida sempre desobstruída. De preferência ter um extintor em cada pavimento (andar).

Fonte: Corpo de Bombeiros – CE, Secovi e Cefet.

Gente comum cuida de segurança


Analista de TI por profissão e síndico desde 2003 (primeira e única experiência como síndico), Raphael Rios, síndico do condomínio Valmir Campelo, Bloco I da SQN 214, Brasília, é um exemplo de que a boa administração de condomínios pode ser conseguida com boa vontade.

Em termos de resultados, Raphael coleciona, no pouco tempo de prática como síndico, índices invejáveis: 96% de aprovação pelos moradores, 0% (não se trata de erro de digitação, é 0% mesmo) de inadimplência e foi eleito o prefeito da quadra SQN 214 pelos próprios moradores.

Com o foco em segurança, o objetivo inicial foi automatizar todo o controle de acesso ao condomínio. Buscando a tecnologia mais avançada com custo x benefício adequado ao orçamento, o Sr. Raphael partiu para a busca da solução, avaliando acesso controlado por cartão, íris e impressão digital.

O uso de cartão foi descartado por ser facilmente entregue a outra pessoa, dificultando qualquer identificação posterior. Além disso, o morador precisaria carregar mais um item que pode ser esquecido, perdido ou roubado. E, por último, traz um transtorno a mais para o morador, pois exige que se decore mais uma senha na “selva cibernética” dos dias atuais.

O uso da íris para controle de acesso foi descartado por questões de preço. Apesar de resolver os problemas de segurança (não há como repassar a “chave” – olho – para outra pessoa, perder, esquecer, etc...), esta solução ainda tem custos elevados e, por isso mesmo, restrito.

A escolha recaiu sobre o controle de acesso por meio da impressão digital, que apresenta basicamente as mesmas vantagens da íris a um preço bem mais acessível.

Por meio desse sistema, cada entrada do prédio possui um leitor de impressão digital, permitindo a abertura para os moradores sem a necessidade de intervenção de qualquer funcionário da portaria e sem exigir que cada morador carregue algum dispositivo (como chave ou cartão) para isso.

O sistema permite ainda o cadastramento de pessoas relacionadas aos moradores de alguma forma: pais, irmãos, funcionários, enfim, qualquer pessoa pode ser cadastrada por meio de solicitação de cada condômino, agilizando o acesso destas sem a necessidade de chamar os porteiros, que ficam livres para outras atividades.

Para os visitantes que não estão cadastrados, o porteiro realiza o contato normal com o morador e pode efetuar a abertura do portão, tudo à distância, por meio de um telefone sem fio, não havendo necessidade de permanecer na portaria para tal fim.

A solução completa envolve ainda dois itens. O primeiro é um conjunto de câmeras cujas imagens, gravadas em computador, ficam à disposição do porteiro (por meio de monitores) e dos moradores (por meio de um canal específico na televisão). Junto das informações da biometria, torna-se um histórico detalhado dos acessos ao prédio.

O segundo item é um sistema de controle remoto para acionamento da abertura de portões da garagem com milhares de possibilidades de combinação, tornando praticamente nulas as chances de clonagem. É importante ressaltar que, no sistema tradicional de controle remoto, algumas poucas opções de freqüências estão disponíveis, facilitando o processo de clonagem por pessoa mal-intencionada e abrindo uma grande brecha na segurança do condomínio: o portão de acesso à garagem.

Sempre em busca de melhoria, o condomínio, na figura do síndico Raphael, já se prepara para colocar as imagens das câmeras para acesso via Internet (com sistema de senhas possibilitando acesso apenas aos moradores) e também para a troca do sistema de controle remoto para um ainda mais avançado: o novo sistema permitirá identificar quem está abrindo o portão, dificultará o processo de clonagem (praticamente impossível) e terá também um “botão de pânico”, que avisará o porteiro de que há um problema.

Com este novo sistema de controle remoto, em caso de perda basta informar ao sistema para que o mesmo seja inutilizado, evitando que alguém use o controle de forma indevida. Ainda, ao adquirir um novo controle, o mesmo precisa ser cadastrado no sistema para funcionar, impossibilitando que alguém obtenha um controle em uma loja e consiga abrir o portão de forma indevida, contribuindo ainda mais para a segurança dos moradores.

Se quiser conhecer mais sobre o condomínio, acesse o site www.portaldoscondominios.com.br, onde se pode ver os projetos realizados, em andamento e os futuros (incluindo a individualização de hidrômetro com telemetria).

Neste mesmo site, os moradores, por meio de senha, podem consultar da prestação mensal de contas até os contratos do condomínio com cada fornecedor. Parabéns Sr. Raphael! Esperamos encontrar outras experiências profissionais como a sua.

Segurança em condomínios


Preocupação crescente dos moradores das médias e grandes cidades brasileiras, a segurança ganha força com a ajuda da tecnologia. Condomínios, preocupados com o aumento da “procura” por bandidos, utilizam instrumentos projetados para fins diversos como aliados na busca de maior segurança.

Adotados inicialmente como uma solução prática para a redução de consumo de energia elétrica imposta por conta do apagão de 2001, os sensores de presença são acionados somente quando detectam algum movimento. Dessa forma, evita-se que as luzes internas de um edifício fiquem acesas sem necessidade. A novidade é que muitos condomínios vêm usando esse dispositivo também em suas áreas externas, para detectar a presença de estranhos. Assim, qualquer movimentação é logo denunciada pelas luzes que se acendem, como um holofote de helicóptero que ilumina criminosos, para usar uma imagem mais ilustrativa.

De qualquer forma, é importante atentar para uma avaliação correta e profissional que possa gerar um projeto que atinja os objetivos de segurança de cada condomínio.

As principais opções de segurança eletrônica para os condomínios são Circuito Fechado de TV (CFTV), controle de acesso, cercas elétricas e, principalmente, Alarmes Monitorados, com botões de pânico anti-assalto e anti-seqüestro ligados diretamente a uma central de monitoramento da empresa contratada.

Para aumentar as chances de sucesso do sistema, deve-se procurar uma empresa de tradição (já conhecida no mercado e com referências) para fazer o projeto. O mínimo que o contratante deve cobrar é o registro da empresa contratada no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura), pois legalmente somente empresas que possuem tal registro estão autorizadas a fazer projetos; o segundo passo é exigir a ART (Anotação de responsabilidade técnica) do serviço executado.

Deve-se também pesquisar as novidades do mercado antes de contratar a solução: sistema de alarmes integrados com câmeras e transmissão de sinal sem fio independente da linha telefônica do condomínio é um exemplo. Um problema existente é qual linha telefônica usar, pois a maioria dos condomínios não possui linha telefônica e geralmente se usa a linha de um condômino ou do sindico, o que causa transtornos. Além disso, uma quadrilha especializada pode cortar o cabo de sinal telefônico do condomínio e o alarme será inoperante. Com esta nova tecnologia, este problema fica minimizado, pois a quadrilha precisará de um bloqueador de sinal de celular.

Com um bom projeto, evitam-se dores de cabeça constantes com disparos falsos, desgastes com vizinhos e condôminos pela má aplicação do sistema, multa pelo CREA por projetos irregulares e o principal: quando precisar de fato do serviço, corre-se o risco do equipamento não funcionar pela má aplicação ou aplicação inadequada com tecnologia superada.

Bloqueador ou eliminador de ar?


Segundo especialistas, existe uma grande quantidade de ar juntamente com a água nas tubulações hidráulicas de condomínios, casas, empresas, etc. Informam ainda que o hidrômetro não é capaz de distinguir as duas substâncias acarretando o registro não somente da água, mas também do ar. Conseqüentemente o usuário acaba pagando pelo ar existente em suas tubulações. Para eliminar este problema, o síndico possui duas soluções: Eliminador de ar e Bloqueador de Ar.

Eliminador de Ar

O Eliminador de Ar é um aparelho que possui um furo por onde o ar é expelido, sendo instalado antes do hidrômetro. Dessa forma, a água passaria pelo hidrômetro girando o medidor. Enquanto isso, o ar passaria pelo furo de saída e não contribuiria para o movimento do medidor, fazendo com que o hidrômetro marcasse o consumo real de água, desconsiderando o “consumo” de ar existente na tubulação. Como conseqüência, o consumidor teria uma diminuição no valor de sua conta de água.

No Diário Oficial do Município de Goiânia, de 19/04/2006, está publicada a lei nº 8.419 de 12/04/2006, que diz ser obrigatória a instalação de eliminador de ar nas tubulações que antecedem o imóvel (disponível em http://www.goiania.go.gov.br/).

Entretanto, um relatório emitido pela FUNASA, baseado em avaliações técnicas da CAESB (Companhia de Água e Esgoto de Brasília), expõe uma possibilidade de contaminação da água potável por meio do furo de saída, "uma vez que se introduz um ponto de abertura na rede de distribuição propício às doenças de veiculação hídrica, a depender das condições topográficas, instalação, manejo etc.." . Isto significa, por exemplo, que, de acordo com as condições, a água suja da chuva poderia entrar pelo furo de saída do eliminador de ar e contaminar a água do usuário. Tal relatório pode ser lido acessando o site da CAESB (www.caesb.df.gov.br) e pesquisando os termos “Eliminador de ar”.

O Eliminador de Ar tornou-se alvo de vários embates jurídicos em todo o Brasil, como pode ser visto em jurisprudência do TJDF (acórdão 253546, da relatora Carmelita Brasil, de 09/08/2006), permitindo o uso do aparelho, e também do TJMG (processo 1.0324.04.025745-7/001(1), do relator Almeida Melo, de 01/06/2006), proibindo o uso do aparelho. Mas o embate encontra-se longe de uma decisão final, pois o próprio TJMG, em outro processo, dá ao condomínio o direito de uso do mesmo aparelho (processo 1.0024.03.146424-1/001(1), do relator José Domingues Ferreira Esteves, de 13/09/2005), enquanto no TJDF há uma decisão sobre multa contra tal instalação sem anuência da companhia de água e esgoto local (acórdão 237965, da relatora Vera Andrighi, de 13/02/2006).

Ainda no TJDF, no processo 2004.01.1.080881-8, da Terceira Vara da Fazenda Pública do DF, o juiz de direito Dr. Marco Antônio da Silva Lemos relata que “A conclusão de que um determinado aparelho apresenta vulnerabilidade sanitária com base numa informação isolada de um órgão técnico de abastecimento de água, que é diretamente interessado nesse processo, e lançada sem qualquer perícia ou investigação efetuada pelo próprio órgão de saúde, não se me afigura hígida nem confiável”, deixando claro que torna-se necessária uma avaliação independente dos possíveis problemas do Eliminador de Ar. (Os processos aqui apresentados como exemplo podem ser consultados via Internet nos sites www.tjmg.jus.br e www.tjdf.jus.br).

As empresas que comercializam os Eliminadores de Ar afirmam que este produto impede a contaminação por enchentes, insetos e etc, pois contém válvula de retenção.

O Engenheiro Paulo Rubens de Araujo e Oliveira, Subsecretário de Manutenções do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, declara que o Eliminador de Ar está instalado desde 15/08/2001. Em análise nos meses de Maio/01, Junho/01 e Julho/01 obteve-se uma redução de 32,5%. E comparando o mês de Agosto/01 com Agosto/00, a redução é de aproximadamente 21%.

O Maj. inf. Albanir Hortencio Rocha Filho, chefe da 1ª Seção da Prefeitura Militar de Brasília declara, em atestado de capacitação técnica, que a redução no consumo de água registrada no ramal do setor de garagens do Quartel General foi de 22%, tendo como base registros diários de consumo de água em um período de três semanas.

Bloqueador de Ar

A válvula bloqueadora de ar é instalada após o hidrômetro, não havendo alteração nas características técnicas do hidrômetro e trecho retilíneo, tendo por finalidade bloquear a passagem do ar e seu respectivo registro. Seu funcionamento (abertura / fechamento) ocorre pela leitura do diferencial de pressão entre água e ar, não havendo contato com o meio. Por ser construído com materiais idênticos aos aplicados nos hidrômetros comerciais e por não apresentar qualquer comunicação com o meio externo, o risco de contaminação apresentado no relatório da Caesb estaria descartado.

O Sr. Adilson, síndico do Condomínio do Edifício Rio Cristalino situado na rua 19, 380 no setor central de Goiânia-GO, informa que o Bloqueador de Ar foi instalado em seu condomínio e que o consumo era em torno de 300 a 330m³ de água. Após a instalação do equipamento, o consumo está entre 230 a 250m³ de água. Sr. Adilson afirma que depois das assembléias referentes à compra do equipamento, houve também uma conscientização por parte dos condôminos em economizar.

O Sr. Jurandyr Vagostelo, síndico do Condomínio Jatiúca que fica na rua 3, 978 no setor Oeste em Goiânia-GO, também instalou o Bloqueador de ar e já colheu resultados significativos. O equipamento foi instalado em seu condomínio em Outubro de 2006 e o consumo girava em torno de 400 a 460m³ de água. Posteriormente este consumo caiu para 334m³. Ele fez uma comparação com o consumo do mesmo período do ano anterior, quando em Novembro e Dezembro de 2005 os consumos foram de 528m³ e 530³ respectivamente. Já em Novembro e Dezembro de 2006 os consumos foram de 390m³ e 334m³.

O Sr. Jurandyr relata que, além da conscientização dos condôminos, obteve um benefício financeiro com a redução do valor a ser pago pela água e alegou que o investimento se paga em curto prazo. A Sra. Vânia, síndica do condomínio Ana Cristina na rua 5, 568 no setor Oeste em Goiânia, implantou o Bloqueador de Ar em Março de 2006 e disse que a redução foi gradativa:

“No começo a redução no valor da fatura foi de 10% e depois foi aumentando. Hoje a redução se estabilizou em 40%”. A Sra. Vânia afirma que além do benefício financeiro houve muita satisfação por parte dos condôminos.

Conclusão

Com o objetivo de verificar as informações repassadas pelos condomínios entrevistados, visitamos a empresa TRC - Tecnologia em Redução de Custos e verificou, em situação de laboratório, o funcionamento do bloqueador de ar, sendo que nestas condições ele demonstrou eficiência em não medir o ar como água. Fizemos o mesmo trabalho com a empresa Dolphin, verificando que em condições de laboratório o equipamento também evitou que o ar fosse registrado.

Na situação real, entretanto, é importante salientar que a eficiência dos aparelhos será diretamente relacionada à presença de ar na tubulação de água que chega ao seu condomínio: é comum ocorrer a entrada de ar na tubulação em situações como manutenção, conserto, interrupção de fornecimento, novas instalações, bombeamento, racionamento e outros. Ou seja, se as tubulações que chegam ao seu condomínio não possuírem ar, o resultado deverá ser irrisório. Caso contrário, tenderá a apresentar bons resultados.

Junto a esta solução, que prevê a redução da conta evitando o registro de ar como se fosse água, é importante lembrar da individualização de hidrômetro, que transfere para cada unidade os gastos privativos e contribui sobremaneira para a redução da conta de água do condomínio.

Assim, a retirada do ar das tubulações e a individualização são 2 opções disponíveis para os condomínios, que se complementam para diminuir o consumo de água, reduzir a conta paga mensalmente e contribuir para um melhor futuro do meio-ambiente.

Individualização de hidrômetro


A água em qualquer condomínio é foco das atenções: o alto consumo a coloca como um dos vilões das taxas condominiais, estando entre os itens de mais alto valor, e a injustiça da cobrança em partes iguais desagrada à maioria dos moradores, onde muitos pagam pelo desperdício de alguns, incentivando a inadimplência e o alto consumo.

Como se isto não bastasse, o síndico ainda precisa equilibrar as contas do condomínio e evitar que a água de todos seja cortada por causa de poucos. Soma-se a isso a despreocupação com os vazamentos: motivada pelo rateio em partes iguais, a maioria dos moradores não se preocupa com uma torneira pingando ou uma descarga vazando, acarretando em aumento da conta de água do condomínio.

Nesse ambiente hostil, a individualização do hidrômetro aparece como um elemento que agradará à maioria: beneficia o condomínio possibilitando a queda de preço na taxa condominial, o que acaba por diminuir a inadimplência; beneficia a Companhia de Água e Esgotos com a menor inadimplência; beneficia os moradores que consomem água de forma racional, que passam a pagar o que efetivamente gastam, deixando de pagar o alto consumo de outros; beneficia o meio-ambiente com o menor consumo de água; e é justa com os moradores que gastam muita água, que também passam a pagar pelo volume efetivamente consumido (na realidade, devido ao sistema de “degraus” de custo por metro cúbico conforme consumo utilizado pela Caesb, em muitos casos mesmo os maiores gastadores acabam economizando com a conta de água individualizada).

O serviço de individualização do hidrômetro demanda planejamento e paciência, pois é necessário envolver todo o condomínio. Mas isso é suplantado pelos benefícios, que surgem imediatamente e duram por toda a vida. E o custo, que pelo valor normalmente demandará uma taxa extra, é pago em curto ou médio prazo pela economia proporcionada.

A individualização do hidrômetro vem se tornando obrigatória em alguns estados brasileiros, mas mesmo nos estados onde não é obrigatória, suas vantagens são tantas que não é necessário aguardar tal procedimento dos poderes públicos, partindo o quanto antes para o planejamento e a posterior implantação deste sistema.

De acordo com o Sr. Dimas, da CAESB, os condomínios interessados em implantar este sistema devem seguir as seguintes recomendações:

1. obter as informações técnicas junto à Companhia de Saneamento de sua cidade;

2. contratar empresa para fazer o projeto das modificações hidráulicas, apresentar orçamento e plano de obras para o síndico;

3. Após a escolha da empresa e antes do início da obra, registrar o projeto no CREA e submeter o mesmo à análise e aprovação da Companhia de Saneamento;

4. Solicitar vistoria final por parte da Companhia de Saneamento, onde serão avaliados o atendimento às exigências estabelecidas e o funcionamento das instalações hidráulicas.

No caso específico da CAESB, e que deve valer para a maioria dos estados brasileiros, é importante ter providenciar os seguintes documentos:

1. Carta de solicitação para individualização;

2. Ata de Assembléia do Condomínio, aprovada de acordo com a sua convenção e registrada em Cartório, demonstrando a concordância dos condôminos em implantar a medição individualizada e dando poderes ao síndico para assinar o termo de compromisso da CAESB, bem como o termo de doação de hidrômetros;

3. Ata de assembléia de eleição do síndico;

4. Original das Notas Fiscais de aquisição dos hidrômetros;

5. Termo de Compromisso assinado pelo síndico;

6. Termo de doação de hidrômetros, assinado pelo adquirente dos equipamentos;

7. Cópia do laudo de aferição do hidrômetro, emitido pela Companhia de Saneamento;

8. Relação constando o número do hidrômetro e o imóvel no qual está instalado;

9. Projeto de modificações hidráulicas de todo o prédio, devidamente registrado junto ao CREA;

10. ART do projeto e ART da obra.

O lado prático

Para se ter idéia dos elementos envolvidos em uma individualização, contactamos síndicos e a Caesb (Saneamento de Brasília), com o objetivo de trazer a experiência de quem já viveu o processo.

A Sra Gleidete, síndica do bloco H da SQN 308, um dos primeiros prédios do Plano Piloto a implantar a individualização do hidrômetro, relata os benefícios obtidos: a conta de água do condomínio, que ficava em torno de R$ 5.000,00 por mês, caiu para apenas R$ 33,00, permitindo diminuir a taxa de condomínio em R$ 100,00 e gerando uma queda de 66% na inadimplência do bloco.

Ainda, o Sr. João, funcionário do mesmo bloco, informa que viveu várias vezes o problema de ter de fechar o registro geral do prédio para que um serviço pudesse ser realizado em um dos apartamentos. Isto trazia reclamações de vários moradores, que tinham sua água cortada por um problema exclusivo de outra unidade. Após a individualização dos hidrômetros no bloco este problema foi sanado, pois quando um serviço precisa ser feito em uma das unidades, somente o registro de água daquela unidade é fechada, enquanto que os demais moradores ficam com o funcionamento normal.

De acordo com o Sr. César, da construtora Veloso e Ferreira, é necessário que “todos os apartamentos utilizem o mesmo sistema de descarga, sendo que o ideal é a utilização de bacias sanitárias em vez de válvulas, pois contribuem para um menor consumo de água”.

O Sr. Edilamar, da CAESB, adverte que prédios com sistema de descarga por válvula necessitam de cuidados especiais. Existem soluções que permitem efetuar a individualização do hidrômetro mantendo o sistema de válvula, mas eles são caros e exigem estudos técnicos para verificar sua viabilidade. Em geral, a melhor opção é a substituição do sistema de válvula pelas bacias sanitárias com caixa acoplada, que acrescentam a vantagem de consumir um menor volume de água para a descarga, contribuindo assim para o menor consumo.

Já o Sr. Messias Sobrinho, da Engemac Engenharia, alerta para a importância de se obter o compromisso de todos os moradores, pois a obra pode ser parcialmente inviável ou sofrer atrasos caso alguém se recuse a abrir o apartamento para a realização das obras.

Uma grande dificuldade é individualizar sem agredir a estética do prédio, tanto interna quanto externamente, uma vez que a adaptação traz novos itens (tubulações, hidrômetros) para a imagem do prédio.

O Sr. Rui, da Exata Representações, que também realiza o serviço de individualização de hidrômetro, utiliza o sistema com telemetria (leitura à distância) mediante representação exclusiva para o Distrito Federal e Goiás dos produtos fabricados pela CAS-Tecnologia. Apesar de não ser obrigatória, a telemetria facilita a leitura do consumo e permite que qualquer morador acompanhe, a qualquer momento, seu consumo, facilitando um controle mais apurado e evitando sustos com a conta de água do morador, que passará a pagar o que consumir.

A telemetria facilita, ainda, a localização de vazamentos, pois a CAS disponibiliza uma senha para o síndico ou administrador do condomínio acompanhar via Internet todo o consumo do prédio, bastando para isso ter um computador conectado à grande rede mundial, sem necessidade de se deslocar até o hidrômetro ou gastos adicionais com equipamentos.

Em qualquer tipo de condomínio horizontal ou vertical, naqueles que são protegidos por grades ou que não tem proteção de grade, o sistema por telemetria poderá auxiliar na segurança. Como o sistema permite a leitura à distância, quando a Caesb adotar este sistema não será necessária a presença de um agente para efetuar a leitura presencial. E como um dos focos de insegurança em prédios é justamente a entrada de bandidos disfarçados de funcionários de empresas que prestam serviços, este foco seria minimizado para os prédios equipados com individualização com telemetria.

Especial atenção deve ser dada aos prédios com tubulação separada para água quente. Por serem mais complexos, prédios com tal estrutura exigem uma análise diferenciada, de forma a gerar uma solução que não tenha custo maior do que o necessário.

Nunca é demais lembrar de regras básicas de contratação, principalmente quando valores mais altos estão envolvidos. Por isso, antes de contratar uma empresa, tome os seguintes cuidados:

1. Verificar o registro da empresa nos órgãos competentes;

2. Conhecer pessoalmente as instalações da empresa antes de fechar o contrato;

3. Não escolher a empresa somente pelo preço mais baixo;

4. Visitar clientes da empresa que já implantaram o serviço de individualização de água.

Não é comum existir um tipo de serviço que agrade a todos, mas isto acontece com a individualização do hidrômetro: mais justiça, mais economia, mais transparência e ecológico. Além do bolso dos condôminos e da administração do síndico, o meio-ambiente agradece a economia de água, um bem que se torna mais precioso a cada ano.

Eliminadores de ar


Segundo especialistas, existe uma grande quantidade de ar juntamente com a água nas tubulações hidráulicas de condomínios, casas, empresas, etc. Informam ainda que o hidrômetro não é capaz de distinguir as duas substâncias acarretando o registro não somente da água, mas também do ar. Conseqüentemente o usuário acaba pagando pelo ar existente em suas tubulações. Para eliminar este problema, o síndico possui uma solução há muito tempo utilizada pelo mercado: Eliminador de ar.

Eliminador de Ar

O Eliminador de Ar é um aparelho que possui um furo por onde o ar é expelido, sendo instalado antes do hidrômetro. Dessa forma, a água passaria pelo hidrômetro girando o medidor. Enquanto isso, o ar passaria pelo furo de saída e não contribuiria para o movimento do medidor, fazendo com que o hidrômetro marcasse o consumo real de água, desconsiderando o “consumo” de ar existente na tubulação. Como conseqüência, o consumidor teria uma diminuição no valor de sua conta de água.

Em Brasília, no site do Ministério Público do DF, está disponível a lei N° 2.977, de 10 de maio de 2002, do deputado Chico Floresta, publicada no DODF de 29/05/2002, estabelecendo, em seu artigo 1º, que “fica a empresa concessionária do serviço de abastecimento de água do Distrito Federal, obrigada a instalar, por solicitação do consumidor, equipamento eliminador de ar na tubulação que antecede o hidrômetro de seu imóvel”.

Entretanto, um relatório emitido pela FUNASA, baseado em avaliações técnicas da CAESB (Companhia de Água e Esgoto de Brasília), expõe uma possibilidade de contaminação da água potável por meio do furo de saída, "uma vez que se introduz um ponto de abertura na rede de distribuição propício às doenças de veiculação hídrica, a depender das condições topográficas, instalação, manejo etc.." . Isto significa, por exemplo, que, de acordo com as condições, a água suja da chuva poderia entrar pelo furo de saída do eliminador de ar e contaminar a água do usuário. Tal relatório pode ser lido acessando o site da CAESB (www.caesb.df.gov.br) e pesquisando os termos “Eliminador de ar”.

O Eliminador de Ar tornou-se alvo de vários embates jurídicos em todo o Brasil, como pode ser visto em jurisprudência do TJDF (acórdão 253546, da relatora Carmelita Brasil, de 09/08/2006), permitindo o uso do aparelho, e também do TJMG (processo 1.0324.04.025745-7/001(1), do relator Almeida Melo, de 01/06/2006), proibindo o uso do aparelho. Mas o embate encontra-se longe de uma decisão final, pois o próprio TJMG, em outro processo, dá ao condomínio o direito de uso do mesmo aparelho (processo 1.0024.03.146424-1/001(1), do relator José Domingues Ferreira Esteves, de 13/09/2005), enquanto no TJDF há uma decisão sobre multa contra tal instalação sem anuência da companhia de água e esgoto local (acórdão 237965, da relatora Vera Andrighi, de 13/02/2006).

Ainda no TJDF, no processo 2004.01.1.080881-8, da Terceira Vara da Fazenda Pública do DF, o juiz de direito Dr. Marco Antônio da Silva Lemos relata que “A conclusão de que um determinado aparelho apresenta vulnerabilidade sanitária com base numa informação isolada de um órgão técnico de abastecimento de água, que é diretamente interessado nesse processo, e lançada sem qualquer perícia ou investigação efetuada pelo próprio órgão de saúde, não se me afigura hígida nem confiável”, deixando claro que torna-se necessária uma avaliação independente dos possíveis problemas do Eliminador de Ar. (Os processos aqui apresentados como exemplo podem ser consultados via Internet nos sites www.tjmg.jus.br e www.tjdf.jus.br).

As empresas que comercializam os Eliminadores de Ar afirmam que este produto impede a contaminação por enchentes, insetos e etc, pois contém válvula de retenção. É importante lembrar que as adutoras (“canos” responsáveis pelo transporte de água desde sua captação) da Caesb (e das demais empresas de saneamento do Brasil) possuem ventosas com funcionamento semelhante ao do Eliminador de Ar. As ventosas permitem a saída do ar que tenha ficado ou entrado em adutoras por gravidade ou nas tubulações de recalque e, também, permitem a entrada de ar quando ocorre redução de pressão. Por semelhança, é coerente concluir que o risco de contaminação dependerá da instalação e não exclusivamente do aparelho em si.

O Engenheiro Paulo Rubens de Araujo e Oliveira, Subsecretário de Manutenções do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, declara que o Eliminador de Ar está instalado desde 15/08/2001. Em análise nos meses de Maio/01, Junho/01 e Julho/01 obteve-se uma redução de 32,5% e comparando o mês de Agosto/01 com Agosto/00 a redução é de aproximadamente 21%.

O Maj. inf. Albanir Hortencio Rocha Filho, chefe da 1ª Seção da Prefeitura Militar de Brasília declara, em atestado de capacitação técnica, que a redução no consumo de água registrada no ramal do setor de garagens do Quartel General foi de 22%, tendo como base registros diários de consumo de água em um período de três semanas.

Conclusão

Com o objetivo de verificar as informações repassadas pelos condomínios entrevistados, visitamos a empresa Dolphin, verificando que em condições de laboratório o equipamento evitou que o ar fosse registrado.

Na situação real, entretanto, é importante salientar que a eficiência dos aparelhos será diretamente relacionada à presença de ar na tubulação de água que chega ao seu condomínio: é comum ocorrer a entrada de ar na tubulação em situações como manutenção, conserto, interrupção de fornecimento, novas instalações, bombeamento, racionamento e outros. Ou seja, se as tubulações que chegam ao seu condomínio não possuírem ar, o resultado deverá ser irrisório. Caso contrário, tenderá a apresentar bons resultados.

A justiça rápida para o condômino e o condomínio


A Justiça Brasileira é conhecida pela sua lentidão, motivada pela legislação complexa e que permite muitos adiamentos. Entretanto, em muitas situações é possível utilizar o Juizado Especial Cível, mais conhecido pelo seu antigo nome “Tribunal de Pequenas Causas”.

O Juizado Especial Cível (JEC) possui um rito diferenciado o que lhe confere muita rapidez na solução das diversas questões que podem ser julgadas. Mas o JEC possui limitações e não pode julgar ações que:

- ultrapassem 40 salários mínimos

- envolvam causa trabalhista

- são contra órgão público

- de pensão alimentícia

- envolvendo saque de FGTS de pessoa falecida

Mesmo com tais limitações, considerando que boa parte dos problemas de um condomínio envolve inadimplência e que os valores de taxas de condomínios raramente ultrapassam 3 salários mínimos, mesmo nos prédios mais luxuosos, o JEC se torna uma ótima opção para ações de cobrança contra condôminos inadimplentes, entre outras possibilidades.

Já para o condômino, é mais uma forma de conseguir resolver problemas com vizinhos - ou mesmo com o próprio síndico - que não teve solução extra-judicial. Morador e/ou síndico podem procurar o JEC em questões como animais em apartamento, furto de objetos em veículos, furto de bicicletas, barulho excessivo em apartamento e outras.

E o JEC ainda conta ainda com uma vantagem: se o valor da ação for inferior a 20 salários mínimos, não é necessário ser representado por um advogado. Ou seja, se o condomínio não deixar acumular muitas taxas e proceder de forma rápida à cobrança judicial no segundo ou terceiro mês de atraso, bastará ingressar com a ação de cobrança no JEC, sem advogado, para ter uma solução legal em tempo hábil.

Para entrar com uma ação de cobrança no JEC, deve-se procurar o JEC mais próximo munido de cópia da documentação que for necessária para abrir a ação, como cópia do boleto da taxa condominial, Convenção do Condomínio e, se possível, prova de que a unidade pertence à pessoa que se deseja abrir a ação.

Preenche-se um requerimento, qualificando as partes do processo (os dados do condomínio e do réu), o relato dos fatos (o não pagamento da taxa condominial é recorrente, por exemplo), o pedido (ou pleito), o valor da causa (taxa condominial acrescida de juros e multa), assinar como representante do condomínio e anexar cópia da documentação.

Em caso de dúvidas no preenchimento, pode-se pedir auxílio ao funcionário do JEC que poderá realizar o preenchimento, se preferir. Além disso, algumas universidades costumam ter postos dentro do próprio JEC para auxiliar o reclamante no preenchimento ou tirar dúvidas, usando para isso alunos do curso de direito. Uma ótima idéia para auxiliar as pessoas enquanto oferece um estágio ao estudante.

Após o preenchimento, dê entrada na ação e aguarde a marcação da audiência de conciliação. A audiência costuma ser marcada em prazo curto, normalmente inferior a 3 meses. Nessa primeira audiência o objetivo é tentar a conciliação.

Caso a conciliação não seja possível, será marcada nova audiência, dessa vez com um juiz, chamada Audiência de Instrução e Julgamento. Nesse caso, cada parte (reclamante e réu) poderá apresentar até 3 testemunhas e todas as provas disponíveis. Após analisar as provas e ouvir as testemunhas, o juiz dará a sentença. Dada a sentença, resta apenas cumprir aquilo que foi determinado pelo juiz.

É importante prestar atenção às audiências, data, horário e local, pois atrasos não são permitidos e com certeza contarão ponto negativo para quem se atrasar. O JEC também não aceita nenhum tipo de representação (procuração).

Apesar de ser aberto a qualquer morador do condomínio, infelizmente nem todos os estados permitem que o JEC aceite ações propostas por condomínios. Por isso mesmo, os síndicos devem procurar tal informação junto ao juizado de suas cidades.

O Distrito Federal, Goiás e Paraná são 3 estados que já permitem a utilização do JEC pelos condomínios, facilitando sobremaneira a cobrança de inadimplentes. Mas uma sugestão (50/07) do deputado Pedro Wilson (PT-GO) poderá resolver esse problema para todo o país: ele propõe uma alteração na lei 9.099/95, ampliando o alcance dos juizados especiais cíveis, que terão competência para julgar causas em que os condomínios sejam autores. Assim, os condomínios de todo Brasil poderão utilizar esse importante recurso para resolver problemas.

Para tirar dúvidas via Internet, acesse o site do TJDFT (Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios) no endereço http://www.tjdft.gov.br/ e acesse a opção “Juizados Especiais”. Além de informações é possível encontrar modelos para entrar com ação no JEC.

Segurança obrigatória


Tramita no Congresso Nacional o projeto de lei PL-3604/2008, do Deputado Cristiano Matheus, PMDB-AL, que dispõe sobre a obrigatoriedade de instalação de sistema de câmeras de segurança e registro de imagens em condomínios residenciais e comerciais, impactando diretamente nos condomínios do país.

Como se trata de um projeto de lei, os síndicos (e a população de forma geral) a favor ou contra podem influenciar a aprovação, rejeição ou alteração. Para isso pode-se utilizar cartas, telefonemas e emails para seus deputados (informações podem ser obtidas no site www.camara.gov.br), sem contar que podem participar presencialmente nas sessões do Congresso Nacional. O teor do projeto-de-lei é:

Art. 1º. É obrigatória a instalação de câmeras de segurança nos condomínios residenciais e comerciais.

§ 1º As imagens serão registradas e armazenadas por um período mínimo de seis meses, a contar do dia de sua gravação.

§ 2º O responsável pela administração do condomínio deverá ter, em arquivo, o planejamento técnico sobre a quantidade e a localização das câmeras instaladas, levando em consideração a cobertura da área, os acessos às unidades condominiadas, o armazenamento das imagens, entre outros requisitos técnicos relevantes para o eficiente funcionamento do sistema e utilização das imagens.

Art. 2º Esta lei entra em vigor na data de sua publicação

Ou seja, se tal projeto for aprovado e sancionado sem alterações, todos os condomínios residenciais e comerciais serão obrigados a instalar sistemas de segurança com câmeras, além de gravar e armazenar por 6 meses toda filmagem realizada.

Via de regra, os condomínios que atualmente possuem tal sistema instalado armazenam as imagens (vídeo) por um período de 7 dias, o bastante para agir caso alguém cometa algum delito no condomínio. Para armazenar por um período de 6 meses, alguns cuidados deverão ser tomados, pois a filmagem de várias câmeras por um período tão longo demandará gastos com algum meio de suporte para tanta informação.

Por outro lado, se todos os condomínios implantarem tal sistema, não só os crimes ocorridos no condomínio serão mais facilmente resolvidos, mas também os crimes nos arredores, pois as câmeras poderão mostrar detalhes que auxiliem substancialmente a investigação policial.

A segurança é a justificativa do projeto-de-lei, que relata que “É público e notório que a violência urbana vem aumentando consideravelmente. Apesar da maior parte da responsabilidade pela segurança pública ser do Estado, existem maneiras pelas quais a própria população pode e deve colaborar. Uma dessas formas é a instalação de câmeras de segurança nos condomínios residenciais e comerciais. Essa providência, na verdade, já vem sendo adotada, com sucesso, por muitos estabelecimentos e associações de condôminos com vistas a melhorar as condições de sua segurança.”

Os sistemas de segurança por meio de câmera evoluíram muito nos últimos anos e apresentam, atualmente, muitas opções com preços e qualidades diversos. Em geral os sistemas atuais permitem a visualização das imagens por meio da Internet, o que significa que moradores e o próprio síndico podem verificar o que está ocorrendo no condomínio usando apenas seu computador conectado á Internet. Pais e mães podem, inclusive, verificar o que os filhos estão fazendo na piscina, no parque de diversões ou em qualquer outro local onde as câmeras do condomínio estejam presentes.

Os sistemas disponíveis apresentam, em geral, características que parecem iguais, mas não são. Um grande diferencial nas câmeras é justamente os detalhes de imagem que ela consegue apresentar: A qualidade da gravação é de fundamental importância na aplicação de segurança. Pouco ou nenhum valor possui uma imagem gravada que não permite identificar os autores dos eventos. Na maioria dos casos é preciso identificar detalhes, tais como fisionomias, cores, ferramentas e utensílios portados, etc. É fundamental analisar a qualidade da imagem antes de contratar um sistema.

Por isso mesmo, antes de adquirir um sistema como esse, é importante verificar as características que se deseja e não apenas o custo, caso contrário pode-se jogar dinheiro fora.

“Basicamente são dois tipos de clientes: aquele que utiliza uma única câmera para monitorar um local específico, como um escritório, um caixa de supermercado ou uma residência, e o que faz a vigilância completa de condomínios ou grandes empresas”, diz Julio César Campos, gerente de marketing da VigieSuaCasa (www.vigiesuacasa.com), empresa que fornece soluções de monitoramento com câmeras para residências, condomínios e empresas.

A aplicação prática desses sistemas ficou bastante conhecida quando o Jornal Nacional, da Globo, divulgou a estória de um empresário alemão que possui residência no Guarujá, SP: em viagem à Alemanha, ele recebeu um aviso automático do sistema em seu celular, acessou via Internet as câmeras de sua residência no Brasil e viu o bandido furtando suas coisas. Vendo o que estava acontecendo, telefonou para a esposa (que estava em outro local) e esta entrou em contato com a polícia, que chegou ao local e prendeu o meliante em flagrante.

De acordo com o Sr. Fábio Montoro, da Rhox (www.rhox.com.br), as principais características que se deve verificar ao adquirir um sistema são:

• Qualidade das imagens;

• Operar via Internet de forma fácil e sem problemas;

• Possibilidade de criar grupos de usuários, com permissões diferentes;

• Facilidade de uso;

• Comprar com garantia de manutenção ou contratar como serviço mensal com garantia de funcionamento;

• Ser integrado com funções de gestão de pessoas e documentos.

Os sistemas integrados permitem uma contratação com alta relação benefício-custo, oferecendo simultaneamente as imagens ao vivo, gravadas, cadastro completo de pessoas, cadastro e gestão de toda a documentação do condomínio.

Resta agora influenciar, a favor ou contra, e aguardar o trâmite desse projeto de lei no Congresso Nacional e posterior sanção pelo Presidente da República. Mesmo sendo importante e válida a iniciativa do deputado, ela traz mais impacto financeiro para os condomínios. Assim, seria interessante essa obrigatoriedade vir acompanhada de uma redução nos impostos para os equipamentos e/ou serviços envolvidos. Por enquanto o processo se encontra "arquivado" na Câmara dos Deputados, o que significa que não seguirá para votação até que seja desarquivada ou reapresentada.

Lei do silêncio: garantindo seu descanso!


Apesar de não ser o principal problema dos condomínios brasileiros, o excesso de barulho figura em posição de destaque, fruto da falta de educação (no sentido literal da palavra), da falta de fiscalização e da dificuldade de punição.

Em termos de legislação, cabe a cada estado estabelecer as regras a serem seguidas por seus moradores por meio de uma lei. Na falta de lei específica, o recurso superior é o artigo 225 da Constituição Federal, que trata do Meio Ambiente e da qualidade de vida das pessoas.

No caso dos condomínios, há ainda outra opção: a regulamentação própria por meio do Regimento Interno e da Convenção. Por meio desses instrumentos, os próprios condôminos podem definir como se devem comportar os moradores e os poderes do síndico para coibir os abusos, normalmente por meio de aplicação de multas.

Como proceder?

A primeira coisa que o condômino importunado pelo barulho deve fazer é solicitar ao morador causador do barulho que diminua ou evite gerar o ruído (pode ser som de festa, furadeira no meio da noite, mudança de móveis em horário impróprio, etc...). Se possível, antes mesmo de falar com o morador, grave em vídeo o som alto e filme algo que mostre o horário em que está acontecendo (programa de TV ou rádio que fale ou mostre o dia e a hora, por exemplo).

Não havendo sucesso, deve-se solicitar apoio ao síndico e registrar no livro de ocorrências (outra prova). É importante lembrar que o síndico tem poder bastante limitado, portanto não adianta esbravejar com ele. O que se espera é que ele fale com o morador e, não havendo sucesso, aplique a punição prevista na Convenção ou Regimento Interno do Condomínio. A multa é outra boa prova para se levar à Justiça caso necessário.

Se mesmo assim o problema não for resolvido, e o barulho retornar a ocorrer, deve-se juntar as provas (gravações em vídeo do barulho em dias diferentes, cópias de multas, cópias dos registros no Livro de Ocorrências do condomínio e outros) e entrar com processo contra o morador causador do barulho. Esse procedimento pode ser feito tanto pelo condômino importunado como pelo condomínio. Por questões de boa convivência (se é que se pode falar nisso quando se chega a tal ponto), é recomendado que seja aberto pelo condomínio.

Para agilizar, é recomendado que se utilize o Juizado Especial Cível, antigo “Pequenas Causas”, que não exige advogado para causas de até 20 salários mínimos e resolve a questão em prazos inferiores a 6 meses, via de regra.

Se o condomínio entrar com a ação, o foco será a “ação de fazer”, obrigando que o morador pare com a geração dos barulhos. Se for o morador importunado, pode solicitar indenização por danos morais, além da “ação de fazer”.

É importante salientar que a Justiça costuma tender mais para o lado do reclamante quando este já tiver tentado outras formas de resolver o problema. Por isso, é importante gerar provas ao longo de toda tentativa para que, caso seja necessário ir à Justiça, seja possível provar as várias tentativas e a recorrência do barulho.

Exemplo de sucesso em uma ação na Justiça sobre o assunto é o acórdão n. 497101, 20090710155050ACJ, Relator ASIEL HENRIQUE, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, julgado em 29/03/2011, DJ 15/04/2011 p. 223, que pode ser acessado pelo site http://www.tjdft.jus.br, consulta de jurisprudência, pelo número do acórdão.

Nesse processo, destaco o seguinte trecho da ementa: “O uso de imóvel residencial, com a produção de ruídos excessivos a horas variadas do dia e da noite, seja pelo deslocamento de móveis seja pela fala e cantoria, de modo a perturbar a paz e o sossego, são capazes de ensejar perturbação de ordem psíquica e emocional e autorizam indenização por danos morais”, cuja conclusão gerou uma indenização de R$ 2.000,00.

Assim, recorrer à Justiça é uma boa opção quando as tratativas extrajudiciais não são suficientes.